2017年7月号(1)お部屋探し前線に異常あり!!もはや主流は・・・50代!?

賃貸繁忙期はひと段落してしまったものの、空室を決めるべく頭と体に汗をかく毎日は続いています。しかし効果的に成果を出さねばなりません。

人工知能等で仕事は劇的に変わると言われている昨今、今までと同じようなやり方では通用しません。そこで何かヒントはないものかと、過去6年間のご来店されたお客様年齢別データを調べてみました。下図がそのグラフです。

期別 年齢別

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46期は今年なので12ヶ月分のデータではないのですが、各期の年齢別構成比を見ると改めて分かった事があります。

それは、単身者物件のお部屋探しでの【20代が減り50代以上が増えている】という事です。それも4年ほど前からその傾向は出ていて、今や50代以上は既に20%以上!20代の構成比を追い越す勢いです。今までは、賃貸ユーザーは圧倒的に『20代と30代がメインだ!』と常々言われていましたが、改めてデータで見ると

このように変化しているのがよく分かります。

対象となるお客様に対し、そのお客様が欲するものを提供する。

当り前すぎるこの原理原則を、今一度、再確認する必要があります。ご存知の通り日本は人口減少と共に年齢別構成比も変化し、高齢化は進んでいます。

筑紫野市と太宰府市を調べてみると、ほぼ同じ構成比でした。また日本の高齢化速度は他国と比較しても、非常に速いと言われています。(右下の図)

太宰府市 人口動態図 170527

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  • そうは言うものの、大丈夫なの?

確かに高齢者の‘孤独死’が社会問題化し業界でも多くの事例が聞かれる時期もありました。周囲との繋がりも無く、例えそのまま病気で息を引き取られても、誰からも電話や連絡が無く、ましてや身近な訪問者

もいない為に発見が遅れる。結果として死後半年・一年と、信じられない時間が経過した後に発見される…。当然ながらその発見の引き金は‘腐敗臭’等の悪臭による近隣からのクレームや嫌悪される異変認知。

この‘嫌悪死’が賃貸経営に大きな打撃を与えるのです。告知義務という呪縛を伴うからです。病死された方が二~三日後に発見される…。病死は自然の摂理です。単なる病死には告知義務はありません。あくまで自殺や他殺、そして嫌悪死に、告知義務が付きまとうだけなのです。

  • 嫌悪死を完全防御できれば、ブルーオーシャン!

そこで入居時には本人様だけでなく保証人様にも、この嫌悪死には家主様からの「損害賠償請求が伴う」という事実を、しっかりと説明しております。しかし、高齢の方で連帯保証人がいない、というケースもあります。ここに応える事が出来れば空室改善に大きな力になります。

そこで実は1年前から65歳以上の一人暮らしの方々を対象とした見守り連絡サービスを開始してます。これは有料(毎月1,080円)で毎週2回、電話もしくはメールで直接、安否確認を行うもの。と同時に実は、リスク(嫌悪死)回避でもあります。

驚く事にこの1年間で3名の方がお亡くなりになりました。しかし早期発見の為“事故物件”には該当せず、勿論、告知義務もありません。ですから明渡し後も既存賃料のままで入居者募集を行えるのです。

  • これからの空室対策は?

リノベーションも若者向けだけではなく、今後は“手すりをつける” “和式トイレを洋式に!” “段差をなくす”等の高齢者を対象に行う事も重要です。

これらの改装費用は、若者を対象とする改装費用よりも圧倒的に安価ですし。

これからの単身者の空室対策は、60代以上の方々をいかに取り込むか?重要なポイントになります。もっと多くのポイントを開拓していく所存です。