2016年8月号(2)いつ売るの?〝今でしょ!(笑)″

【公示地価や路線価、今の地価変動のお話】

ちょっと前の話題ですが・・2016年3月22日に公示地価が国土交通省より発表されました。

公示地価とは、国交省が毎年1回公示する、1月1日時点における標準地の価格のこと。一般の土地取引価格の指標となることを目的としています。対象となるのは全国で約25,000地点。当然その土地に建物が建ってる場合もありますが、現在の建物の形態に関わらず、その土地が最も効用を発揮できる用途を想定して評価されます。

リーマンショック後の2009年に下落に転じたものの、2011年以降は下落率の減少傾向が続き、住宅地はほぼ下げ止まりの水準、商業地は上昇へと転換しています。いわゆる3大都市圏の住宅地は、全体的にあまり変化は見られません。ところがそれに対して「地方中核都市」と呼ばれる札幌市、仙台市、広島市、福岡市は住宅地が前年比2.3%、商業地が同5.7%の上昇を示し、いずれも3大都市圏の平均を大きく上回っています。また上昇した地点の数も3大都市圏を大きく上回る結果に。なお数日前に発表された路線価も同じく上昇傾向を示していました。

県全体レベルでみても、福岡県は住宅地・商業地とも上昇しています。

特に商業地に関しては、福岡市でインバウンド増を背景にしたホテルの建設ラッシュの影響で地価が上昇。そしてそれに引っ張られるように県全域の商業地の平均価格も8年ぶりにプラスに転じました。

さて全国と県がわかったところで、当社がある筑紫野市です。

住宅地の調査地点は全12ヶ所。商業地の調査地点は全3ヶ所。住宅地2ヶ所を除き、他は全て前年比で上昇しています。なお太宰府市は住宅地の調査地点が全14ヶ所、商業地の調査地点が全2ヶ所。住宅地4ヶ所は下落しているものの、それ以外は上昇しています。

福岡市だけでなく、その福岡市のベッドタウンである筑紫野エリアにもミニバブルの影響が及んでいると言えるでしょう。

ところで自住用戸建や事業用建物の査定には、当然、築年数が影響します。

築年数が二十年以上経った様な戸建は、途中で大きなリフォームがない限り、査定上はゼロ評価になります。つまり土地代だけ、もしくは建物解体費用を更に差し引いての評価です。

一方、アパート等などの事業用投資物件は、主に利回りを考慮して査定します。築年数が古いからといって、戸建のように一様に建物をゼロ評価する訳ではなく、築年数如何に関わらず、その建物がいくらの収益を生んでいるのかを考えます。

その意味では、戸建に比べアパートは築年数によるデメリットをあまり受けずに済むとも言えます。

実際に充分な利回りがとれていれば、築年数に関わらずよく売れています。日々、現場で購入者を追いかけている私は、最近それをよ実感しています。

しかしこの状況がいつまでも続くとは限りません。これは前述のミニバブルによる恩恵を受けている面が非常に大きいと感じています。どのくらいこの状況が続くのか私達も見守っているところです。

売却することになれば、少しでも高くと考えるのは当然です。どうしても不動産の売却はその時の景気動向に大きく左右されます。見極めが必要ですね。

 

 

【灯台下暗し?今こそ入居者へ!!】

話題は変わって、今度はいざ売却をするときのお話です。

当社は筑紫野・太宰府で多くの自住用の戸建や自住用の分譲マンションを管理させて頂いております。もともとご自分が住むために購入したものの、急な転勤や諸事情により賃貸に出すことになったような物件です。

そして賃貸中にご売却の必要が生じ、ご依頼されることも多くあります。賃貸中ですからオーナーチェンジ物件ということになるため、この場合には投資用として、利回り査定をせざるを得ないのです。

これらの物件は投資用として賃貸目的で建てられたものではありません。ですから一般的には低利回りとなり、数字にシビアな投資家には、結果として取り合ってもらえません。

通常の価格査定を行う場合には、高額な立退き費用を支払ってでも空家にすることが必須なのです。自住用戸建を売る場合には、貸しているること自体がマイナスですから、例え賃料が下がっても定期借家での賃貸借契約が唯一の解決策ではないでしょうか。

それでもタイミングは難しいのですが…。

そこで、私たちはまず入居者の方にご連絡します。

特にファミリーの入居者であれば、何年もそこに住み、そこで子育てをし、思い出も詰まった家となっています。そして便利な点も不便な点も理解し、周辺で起きたことも既にご存じです。室内の汚れや設備の不具合も生活の中で把握しています。

愛着を持つようにまでなった住まいを、もし売却を持ちかけられた時には、「資金さえあれば購入しょうか?」そう考える入居者も実は結構おられるのです。ご提案すれば意外に高い確率で好反応を得られるのです。

史上空前の低金利と言われ、不動産を買いやすい時代、これも長く続くとは限りません。

今こそ私たちにご相談ください(笑)。