●令和5年10月1日からインボイス制度開始

今さらですが、ご存知の通り消費税は以下の仕組みになっています。
ここでもう１つ知っておきたいのは“免税事業者”についてです。
免税事業者とは、課税売上が年間で1,000万円以下の事業者のことです。
アパートやマンションなど居住用家賃は非課税。
駐車場や店舗、事務所の家賃は課税対象。
つまり、駐車場や店舗・事務所を貸しているオーナー様で、
年間の家賃収入が1,000万円以上あれば、消費税を納めないといけません。
「な～んだ。うちは年間で1,000万円も駐車場料金はもらってないよ。
だって10区画しかないし、5,500円×10台＝55,000円。
年間でも66万円にしかならないから」とお考えの方、ちょっとストップ！です。

●原則的に今の家賃は消費税込みになっています

駐車場契約者様が毎月5,500円を支払っている場合、500円は消費税です。
先ほどの例であれば、消費税500円×10台＝5,000円。年間で6万円の消費税です。
弊社に限らず、商習慣としてほとんどの不動産会社は、
オーナー様が課税事業者か免税事業者にかからわず、
駐車場料金や店舗の家賃に消費税を加算しています。
そして多くのオーナー様は免税事業者に該当するので、
先ほどの年間6万円は納税ではなく収益にされていると思います。
これは税制上、認められていたものですが、
いわゆるこの「益税問題」を解消するために導入されるのが“インボイス制度”です。

●消費税を今後も家賃と別にもらい続けるか・・・

ここで悩ましい問題があります。
今後は“5,500円にするか5,000円にするか問題”です。
今までは免税事業者なら消費税をもらってても納税しなくて大丈夫でした。
しかし令和5年10月からは、納税しないなら消費税を徴収できません。
なので「今度から消費税ではありません。料金は単純に、5,500円なのです」と主張するのか
「今までは5,500円でしたが私は免税事業者なので今度から駐車場料金は5,000円にします」
とするのか。選択が必要です。
もし契約者様から「適格請求書を下さい」と言われて発行出来なかった場合、
「適格請求書発行事業者ではないなら、
私は消費税分の500円は支払い義務はありませんよね。今後は払いません」
と言われてしまいます。
なので大原則として、インボイス制度の登録は必要ですが、
実質的には収入減…。
なんだかやるせない気持ちになります…。

●簡易課税制度選択届出書で節税を

令和5年10月からは、5,500円をもらっても500円は納税する事になります。
しかし、中小企業や個人事業主には“簡易課税制度”があります。
不動産業者は第六種なので40％です。
つまり、500円を納税するのではなく“仕入れがあった事にできて、
その仕入れ金額を40%とみなす”というものです。
500円×40%＝200円　消費税500円―200円＝300円。
本来なら500円の消費税納税だったのに
300円の納税で良いという事になります。

駆け足で説明しましたインボイス制度。
簡易課税制度にしても2年間は継続必要や、売上高5000万以下等々、
まだまだ説明していない事が多くあります。
詳細は別途ご連絡下さい。
お待ちしております。
一緒に賢く、賃貸経営をやっていきましょう。

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