●小規模宅地の評価減特例

相続時に使える“土地評価を下げる特例”に、小規模宅地の特例というものがあります。
これは、被相続人の所有していた財産のうち、一定の要件を満たすことで、
相続土地の評価が最大８割引きになるというものです。
この特例が適用できる土地の用途と面積は以下のとおり。

①自宅用地･･･１００坪まで８割減
②事業用地･･･１２０坪まで８割減
③賃貸用地･･･６０坪まで５割減

ポイントは、物件ごと何坪ではなく
被相続人１人に何坪。というところ。

そして、自宅用地と事業用地は完全併用可能で合計220坪まで使用可です。
しかし、自宅用地と賃貸用地の完全併用は不可となります。

●自宅用と事業用、賃貸用の併用

【Ａ】原状は上記図Ａの自宅用だけ。５０万円×１００坪の８割減で▲４０００万円。
【Ｂ】５００万円×１２０坪＝６億の賃貸物件取得。賃貸用は６０坪まで５割減。
計算すると割引▲１億５千万円ですが、自宅用と賃貸用のダブル適用は“不可”。
なので、自宅用の▲５０００万円より節税効果の高い、賃貸用▲１億５千万円を選択します。

税法は、汗水流して働く人には【事業用】として “１２０坪まで”“８割減”＆自宅用地との併用が可能。
という軽い税金にします。しかし、汗水かかない不労所得のある人には【賃貸用】と評価して、
そこには重い税金です。だから“60坪”に“5割減”だけ。
なので、相続対策としては賃貸用ではなく“事業用”を目指します。

例えば、ビル全体を賃貸用から、自ら汗かき働き経営する飲食店に転用し稼ぎます。
相続後の相続人も飲食店を継承します。これで賃貸用でなくて“事業用”に。
ついに【Ｃ】になりました。土地６億から事業用８割引き▲４億８千万円となり、
課税対象は１億２千万円へ。
【Ｂ】の賃貸用なら課税対象合計は５億円ですが、
【Ｃ】の事業用なら、同じ合計で１億３千万円に“激減”です。
相続税率５０％なら税額１億８千万５百万円減。

●相続税対策でホテルを買う？
星野リゾート代表…「都市部でホテル運営を投資家に依頼される案件が増えている」。
プリンスホテル西武HＤ社長…「所有ホテルを売却し、運営受託にするのも選択肢のひとつ」。
投資家は、相続税対策を狙ってホテル経営に参入です。
ホテルを買った後が大切。汗水かいてホテル事業を営み【C】にするか、
売主等もともとの運営会社などに運営委託しても【Ｃ】。
運営委託でも？と思いますが、事業リスクを負えば事業用。
土地評価は１２億円の８割減で課税対象２．４億円になります。
買ったホテルを売主運営会社にただ「賃貸」「リースバック」しただけなら賃貸用となり【Ｂ】なので注意。
しかも今のホテル運営は先行き不明、資金ギリギリでは危険です。
だから余裕ある相続税対策狙い資産家の出番。一般家主さんの出る幕なし…。

●投資用物件の旅館コンバートなら？
アパートや貸しビルから旅館転用でも同じ節税効果アリ。
建築確認申請や、消防法上の設備投資が必要、その上で旅館業法の許可申請ですが、
賃貸マンションなら【Ｂ】、旅館転用後は事業用に変わり【Ｃ】、
運営会社に運営委託でも変わらず【Ｃ】、つまり併用不可から完全併用可に変わります。
これなら今の資産に手を加える程度の出費で、大きな節税効果を得ることが可能です。
ただし、今はホテル運営の先行きが不明な点は同じ。
旅館の運営がコケたらどうするの？？
心配無用！すぐに“廃業”、一般賃貸に戻せます。
てことは…相続発生時点だけ事業用、相続後は賃貸に戻すだけでも…。
〇税指南をしているわけではないので責任は取れません。悪しからず。あとは個人の自由です(笑)。
興味のある方は、民泊・簡易宿所運営事業者の当社までご連絡ください☆

●３年に一度の見直しも要チェック！
今年、令和３年は３年に一度の固定資産（土地、家屋、償却資産）の評価替えの年です。
ここで付けられる評価によって、固定資産税、都市計画税の課税額の変更や、
相続税の計算にも影響が出ます。
一般的には、地価公示価格を１００とした時に、
実勢価格（市場で売買される価格）は１１０、相続税評価は８０、固定資産税評価が７０となる“はず”ですが、
土地によっては、実勢価格よりも高く評価されている土地があります。

そんな土地は要注意！
毎年高額の固定資産税を納めていたり、
相続時に莫大な相続税がかかる！という事態になりかねません。

今実際に、時価の２倍以上の相続税評価が付けられた土地の“評価変え”に取り組んでいる最中です。
実勢価格や評価額を事前に調べておく、これも大事な相続対策の１つですね。
ご自身の土地の評価を知りたい方はお気軽にご一報ください。
査定料はもちろん無料です☆